Bewertung Von Eigentumswohnungen : Entscheidungsorientierte Bewertung Aus Sicht Privater Investoren.

Intro -- Geleitwort -- Vorwort -- Inhalts�ubersicht -- Inhaltsverzeichnis -- Abk�urzungsverzeichnis -- Symbolverzeichnis -- Abbildungsverzeichnis -- Tabellenverzeichnis -- 1 Private Investoren zwischen Wohnungseigentums- und Einkommensteuerrecht -- 2 Wohnungsbewertungsmodell ohne Einkommensteuern -- 2.1 Bewertung zu Entscheidungszwecken -- 2.1.1 Grundst�uck der funktionalen Bewertungstheorie -- 2.1.2 Fundament der investitionstheoretischen Unternehmensbewertung -- 2.1.2.1 Quantitative Interpretation der Eigentumswohnung als Zahlungsstrom -- 2.1.2.2 Bewertung als Vergleich mit Alternativgesch�aften -- 2.1.2.3 Unvollkommener Kapitalmarkt als realit�atsnahe Modellumgebung -- 2.1.2.4 Totalmodell zwischen theoretischer Exaktheit und praktischen Komplexit�atsproblemen -- 2.2 Allgemeine Beschreibung des Bewertungsmodells -- 2.2.1 Zielsystem als Bewertungsausgangspunkt -- 2.2.2 Entscheidungsfeld als Bewertungsrahmen -- 2.2.3 Eigentumswohnung als Bewertungsobjekt -- 2.2.3.1 Merkmale von Immobilien -- 2.2.3.2 Besonderheiten von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.2.1 Wohnungseigentum als besondere Form des Eigentums -- 2.2.3.2.2 Position des vermietenden Wohnungseigent�umers zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht -- 2.2.3.2.3 Merkmale von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.3 Prognose des Zahlungsstroms von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.3.1 Zahlungen im Investitionszeitpunkt -- 2.2.3.3.2 Zahlungen w�ahrend der Investitionsdauer -- 2.2.3.3.2.1 Verh�altnis zum Mieter -- 2.2.3.3.2.2 Verh�altnis zur Wohnungseigent�umergemeinschaft -- 2.2.3.3.3 Ber�ucksichtigung des ausgepr�agten Unikatscharakters von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.3.3.1 Nutzwertanalyse zur Anpassung von Durchschnittswerten an den Einzelfall -- 2.2.3.3.3.2 Angemessenheit kategoriebezogener Nutzwerte aufgrund juristischer Doppelstellung des Vermieters -- 2.2.3.3.3.3 Vorgehensweise der Nutzwertanalyse.

2.2.3.3.4 Zahlungen am Planungshorizont -- 2.2.4 Besonderheiten im Entscheidungsfeld einer Eigentumswohnung -- 2.2.5 Tabellarische Zusammenfassung bewertungsrelevanter Zahlungen -- 2.2.6 Zustands-Grenzpreismodell als anwendbares Totalmodell -- 2.2.6.1 Grundlagen und Vorl�aufermodelle -- 2.2.6.2 Zweistufige Bewertung mit Hilfe linearer Optimierung -- 2.2.6.2.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms ohne Eigentumswohnung -- 2.2.6.2.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms einschlie�lich Eigentumswohnung -- 2.3 Exemplarische Veranschaulichung des Bewertungsmodells -- 2.3.1 Zielsystem als Bewertungsausgangspunkt -- 2.3.2 Eigentumswohnung als Bewertungsobjekt -- 2.3.2.1 Beschreibung der Eigentumswohnung -- 2.3.2.2 Prognose des Zahlungsstroms der Eigentumswohnung -- 2.3.2.2.1 Zahlungen im Investitionszeitpunkt -- 2.3.2.2.2 Zahlungen w�ahrend der Investitionsdauer -- 2.3.2.2.3 Nutzwertanalyse zur Anpassung von Durchschnittswerten an den Einzelfall -- 2.3.2.2.4 Zahlungen am Planungshorizont -- 2.3.3 Entscheidungsfeld als Bewertungsrahmen -- 2.3.4 Zustands-Grenzpreismodell als anwendbares Totalmodell -- 2.3.4.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms ohne Eigentumswohnung -- 2.3.4.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms einschlie�lich Eigentumswohnung -- 3 Wohnungsbewertungsmodell mit Einkommensteuern -- 3.1 Von investitionstheoretischen Zahlungsstr�omen abweichende Berechnungsgrundlagen der Einkommensteuer -- 3.1.1 Einkommensteuer als wichtigste Immobiliensteuer f�ur Vermieter -- 3.1.2 Solidarit�atszuschlag und Kirchensteuer als einkommensteuerabh�angige Zuschlagsteuern -- 3.1.3 Zu versteuerndes Einkommen als steuerliche Bemessungsgrundlage -- 3.1.4 Steuertarif als nichtlineare Funktion des Einkommens -- 3.2 Allgemeine Beschreibung der Modellerweiterung.

3.2.1 Erg�anzung investitionstheoretischer Zahlungsstr�ome um ihre steuerrelevanten Schattenobjekte -- 3.2.2 Modellm�a�ige Adaption der steuerlichen Tariffunktion -- 3.2.2.1 Fehlende Kompatibilit�at zwischen linearem Totalmodell und nichtlinearer Tariffunktion -- 3.2.2.2 L�osungsm�oglichkeit durch lineare Approximation -- 3.2.2.3 Ermittlung geeigneter Interpolationspunkte -- 3.2.2.4 Anwendbarkeit jenseits deutscher Landesgrenzen -- 3.2.3 Erweitertes Zustands-Grenzpreismodell -- 3.2.3.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 3.2.3.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 3.3 Exemplarische Veranschaulichung der Modellerweiterung -- 3.3.1 Erg�anzung der Zahlungsstr�ome um ihre steuerrelevanten Schattenobjekte -- 3.3.1.1 Geldanlage- und Kreditobjekte -- 3.3.1.2 Bewertungsobjekt -- 3.3.1.3 Nichtselbst�andige und selbst�andige Arbeit -- 3.3.1.4 Tabellarische �Ubersicht der bewertungsrelevanten Investitions- und Finanzierungsobjekte -- 3.3.2 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 3.3.3 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 4 Modellvariationen -- 4.1 Abwandlungen des steuerlichen Grundmodells zur Abbildung verschiedener Spezialf�alle -- 4.2 Unterschiedliche Kostenverteilschl�ussel in Mietvertrag und Teilungserkl�arung -- 4.2.1 Verteilungsma�stab geb�audebezogener Gesamtkosten in der Abrechnung -- 4.2.2 Hinzuf�ugen periodenspezifischer Konstanten in die Liquidit�atsnebenbedingungen -- 4.2.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.2.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.3 Verz�ogerter steuerlicher Ansatz der Instandhaltungsr�ucklage -- 4.3.1 Zeitlicher Versatz zwischen Zahlung und Verwendung der Instandhaltungsr�ucklage -- 4.3.2 Hinzuf�ugen periodenspezifischer Konstanten in die Nebenbedingungen der Bemessungsgrundlage -- 4.3.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung.

4.3.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.4 Annuit�atisches Immobiliendarlehen -- 4.4.1 Kreditlinien als ungeeignete Objekte zur Immobilienfinanzierung -- 4.4.2 Modellierung eines annuit�atischen Kreditobjekts -- 4.4.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.4.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.4.4.1 Modellm�a�ige Ausgestaltung des annuit�atischen Kreditobjekts -- 4.4.4.2 Problematische Verzerrung aufgrund des Phasenmodells -- 4.4.4.3 Modifiziertes Bewertungsprogramm -- 4.5 Verlustverrechnung -- 4.5.1 Intratempor�arer Verlustausgleich und intertempor�arer Verlustabzug -- 4.5.2 Verrechenbarkeit nur bei Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht -- 4.5.3 Steuerersparnis - eine verkl�arte Zielsetzung -- 4.5.4 Modellvarianten f�ur Verlustausgleich und Verlustabzug -- 4.5.5 Fiktives Verbot intratemporalen Verlustausgleichs -- 4.5.5.1 Eigenst�andige, immobilienbezogene Bemessungsgrundlage -- 4.5.5.2 Exemplarische Veranschaulichung der eigenst�andigen Bemessungsgrundlage -- 4.5.5.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.5.5.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.5.5.4.1 Ver�anderte, verlusttr�achtige Ausgangssituation -- 4.5.5.4.2 Steuerliches Grundmodell bei ver�anderten Zahlungsstr�omen zu Vergleichszwecken -- 4.5.5.4.3 Modifiziertes Modell bei ver�anderten Zahlungsstr�omen -- 4.5.6 Nutzung von Verlustvortr�agen zum intertempor�aren Verlustabzug -- 4.5.6.1 Trennung von objektbezogenen Schattenobjekten und steuerrelevanter Bemessungsgrundlage -- 4.5.6.2 Exemplarische Veranschaulichung der getrennten Nebenbedingung -- 4.5.6.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.5.6.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.5.6.4.1 Ver�anderte, sehr verlusttr�achtige Ausgangssituation -- 4.5.6.4.2 Steuerliches Grundmodell bei ver�anderten Zahlungsstr�omen zu Vergleichszwecken.

4.5.6.4.3 Modifiziertes Modell bei ver�anderten Zahlungsstr�omen -- 4.6 Ansatzwahlrecht bei gr�o�eren Erhaltungsaufwendungen -- 4.6.1 Ansatzwahlrecht gr�o�erer Erhaltungsaufwendungen im Zeitablauf -- 4.6.2 Modellierung sich gegenseitig ausschlie�ender Schattenobjekte -- 4.6.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.6.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.6.4.1 Ver�anderte, um gr�o�ere Erhaltungsaufwendungen erg�anzte Ausgangssituation -- 4.6.4.2 Modifiziertes Modell mit gr�o�eren Erhaltungsaufwendungen -- 4.7 Vermieter-Mieter-Dilemma -- 4.7.1 Ermittlung der mindestens zu fordernden Mieterh�ohung nach Modernisierungsma�nahmen -- 4.7.2 L�osung durch Nutzung des Zustands-Grenzpreisvektormodells -- 4.7.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.7.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.7.4.1 Um eine Modernisierungsma�nahme erg�anzte Ausgangssituation -- 4.7.4.2 Modifiziertes Modell mit Modernisierungsma�nahme -- 4.8 Steuerlicher Zusammenveranlagungstarif -- 4.8.1 Doppelte Steuerlast bezogen auf halbe Bemessungsgrundlage - Steuermodell von Eheleuten -- 4.8.2 Halbierung aller Schattenobjekte und Verdoppelung der Steuerlast -- 4.8.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.8.3.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 4.8.3.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 4.8.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.8.4.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 4.8.4.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 4.9 Zweiteiliger linearer Steuertarif f�ur Kapitalgesellschaften -- 4.9.1 Zwei Bemessungsgrundlagen und Steuers�atze aufgrund K�orperschaft- und Gewerbesteuer -- 4.9.2 Parallele Ermittlung zweier Bemessungsgrundlagen -- 4.9.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.9.3.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms.

4.9.3.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms.

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